ONDERGRONDS LADEN

U woont in een appartement en beschikt over een parking, ondergronds of bovengronds.

Wat schrijft de Wet voor indien een medebewoner van een appartementsgebouw een laadpaal wenst?

1. Wat kan?

1.1 Scenario 1 – Je laadt je wagen zelf op achter je privéaansluiting

In dit geval heb je een elektrische verbinding nodig tussen je oplaadpunt (of stopcontact) en je elektriciteitsmeter. Liggen die elektriciteitskabels er nog niet, dan mag je die als eigenaar van de parkeerplaats op eigen kosten aanbrengen. Voorwaarde is wel dat de kabels alleen door de gemeenschappelijke delen, of de eigen privatieven, mogen lopen. Hier is art. 3.82 B.W. van toepassing (art. 577-2, §10 Oud B.W.).

Je moet dit vooraf melden aan de mede-eigenaars/syndicus. Verder kies je alles zelf: of je laadt via een stopcontact of via een oplaadpunt, het merk en het type van het oplaadpunt.

1.2 Scenario 2 – Je laadt op in groep, in overleg met de mede-eigenaars (collectief)

Hierbij liggen alle oplaadpunten achter één collectieve elektriciteitsmeter, zodat ze als groep slim kunnen worden aangestuurd. Dit scenario vereist goede afspraken met de mede-eigenaars.

2. Wetgeving

De wetgever was voorzienend en heeft via de gewijzigde appartementswetgeving geanticipeerd op vraagstukken omtrent nieuwe technologieën en evoluties door toe te laten dat sinds 1 januari 2019 iedere mede-eigenaar en erkende nutsoperatoren het recht hebben om kabels, leidingen en bijbehorende faciliteiten in of op de gemene delen aan te leggen (art. 577-2, §10 Oud B.W., thans art. 3.82 B.W.). Deze toevoeging had specifiek de installatie van laadpalen voor ogen, maar het toepassingsgebied kan ruimer zijn dan louter de installatie van elektrische laadpalen.

Bovenvermelde regeling geldt overigens niet alleen in gebouwen waarin de Appartementswet van toepassing is, maar ook in andere gebouwen waar er een mede-eigendom van toepassing is, ook al is de toepassing van de Appartementswet uitgesloten.

2.1 Vlaams gewest

Voor residentiële gebouwen is het voorzien van de infrastructuur voor laadpalen verplicht vanaf 2 parkeerplaatsen i.g.v. nieuwbouw en vanaf 11 parkeerplaatsen i.g.v. renovatie. Niet-residentiële gebouwen moeten voorzien in 2 laadpalen en de nodige infrastructuur voor bijkomende laadpalen vanaf 11 parkeerplaatsen. Voor bestaande gebouwen geldt er vanaf 2025 een verplichting tot het voorzien in laadpalen i.g.v. residentiële gebouwen en i.g.v. niet-residentiële gebouwen vanaf 21 parkeerplaatsen.

2.2 Waals gewest

Voor nog op te richten residentiële gebouwen is het voorzien in de infrastructuur voor laadpalen verplicht vanaf 11 parkeerplaatsen. Nog op te richten niet-residentiële gebouwen moeten voorzien in de infrastructuur inclusief de laadpalen vanaf 11 parkeerplaatsen. Voor bestaande gebouwen is er nog geen regelgeving tot stand gekomen.

2.3 Brussels Hoofdstedelijk gewest

Hier geldt enkel een verplichting tot het voorzien in de nodige infrastructuur voor het plaatsen van laadpalen voor nieuwe parkings (waarvoor nog geen milieuvergunning verkregen was, of waarvan de vergunning al meer dan 2 jaar vervallen is) met minstens 10 parkeerplaatsen.

3. Wat kan/moet de VME doen?

3.1 De te doorlopen procedure

Als mede-eigenaar zijn er daarbij twee mogelijke manieren om de overige belanghebbenden (mede-eigenaars/syndicus) in kennis te stellen van zijn/haar intentie of die van zijn/haar huurder tot het plaatsen van een laadpaal.

Ofwel is er geen VME en richt de mede-eigenaar die tot plaatsing van een laadpaal wil overgaan een aangetekend schrijven aan de andere mede-eigenaars ofwel is er wel een VME en richt de mede-eigenaar een (aangetekend) schrijven aan de syndicus waarin men zijn/haar intenties of van diens huurder kenbaar maakt. In beide gevallen dient dit minstens twee maanden voor aanvang van de werken te gebeuren.

Als de vraag aan de syndicus gericht wordt, last deze laatste idealiter een (bijzondere) algemene vergadering in om de mede-eigenaars toe te laten hierover standpunt in te nemen.

Indien de syndicus geen (bijzondere) algemene vergadering organiseert, kunnen meerdere mede-eigenaars echter verzoeken om binnen 30 dagen een buitengewone algemene vergadering te houden, op voorwaarde dat zij ten minste 20% van de totale mede-eigenaars vertegenwoordigen.

3.2 De stemming

Er dient gestemd te worden bij gewone meerderheid (50% + 1) en dit binnen de 2 maanden na ontvangst van het (aangetekend) schrijven van de mede-eigenaar. Indien de VME dus niet akkoord gaat met het verzoek, dient zij protest te uiten binnen deze 2 maanden die als vervaltermijn geldt. Een laattijdig protest zal niet aanvaard worden.

Een eventueel protest dient vanzelfsprekend steeds gemotiveerd te worden. Het spreekt voor zich dat enkel een rechtmatig belang een protest kan verantwoorden. Bijvoorbeeld het feit dat reeds in de nodige infrastructuur voorzien zou zijn, dat de VME met zware, onnodige kosten opgezadeld zou worden, dat er schade aan de gemeenschappelijke delen aangericht zou worden.

De mede-eigenaar die om plaatsing verzocht en die niet akkoord gaat met dit protest, kan de discussie nog steeds voorleggen aan de vrederechter.

Wanneer er echter geen protest volgt of er tijdig een akkoord wordt gecommuniceerd, dienen de werken binnen de 6 maanden na verzending van het (aangetekend) schrijven aangevat te worden.

3.3 De gevolgen

De kosten voor de aanleg van de leidingen en kabels zijn voor diegene die ze wil aanleggen. Normaal zijn de kosten dus niet voor rekening van de VME (zie verder). De VME kan op haar beurt dan wel geen vergoeding vragen van de mede-eigenaar omdat deze de kabels mag leggen. De installatie wordt dus wel degelijk privatief en dus niet gemeenschappelijk. Als de VME of de overige mede-eigenaars echter zouden beslissen om de werken zelf uit te voeren, wordt de installatie uiteraard wel gemeenschappelijk omdat ze de werken in dat geval ook zelf dienen te financieren.

Degene die de infrastructuur aanlegt, onderhoudt of hernieuwt, verbindt zich ertoe om de werken uit te voeren op de wijze die de minste hinder veroorzaakt aan de bewoners en hierover met de andere mede-eigenaars of, indien er een syndicus is, met hem te goeder trouw te overleggen.

4. Wat kan een eigenaar/huurder doen?

4.1 M.b.t. de eigenaar

Zie supra, III.

4.2 M.b.t. de huurder

Iedere mede-eigenaar het recht heeft om kabels en leidingen te leggen. De huurder is niet gerechtigd dergelijke ingrijpende wijzigingen op eigen houtje te laten aanbrengen. De huurder zal dus steeds via de verhurende mede-eigenaar moet passeren indien hij graag tot installatie van een laadpaal zou laten overgaan.

Iedere mede-eigenaar heeft recht op energie, water en communicatie, maar als je een installatie wil plaatsen die een bepaald veiligheidsrisico inhoudt, heb je de toestemming van de AV nodig.

5. Wat kan opgelegd/opgenomen worden in de basisakte/reglement van mede-eigendom/huurovereenkomst?

5.1 Reglement van mede-eigendom

Een lezing van art. 3.100 B.W. bepaalt dat de bepalingen van het appartementsrecht van dwingend recht zijn. Er kan aldus niet worden afgeweken van de bepalingen m.b.t. het appartementsrecht.

Voorbeeld van beding in het RVME:

“Rechten en plichten van de eigenaar met betrekking tot de privatieve delen

Werken aan privatieve kavels

Wanneer werken aan privatieve kavels de stevigheid van gemeenschappelijke zaken in het gedrang kunnen brengen, moet de eigenaar vooraf de syndicus hierover inlichten, met voorlegging van de plannen van de voorgenomen werken. De syndicus wint het advies in van de architect van het gebouw of van een ander door hem aan te duiden architect en brengt, indien dit advies negatief is, de zaak voor de algemene vergadering.”

5.2 Huurovereenkomst

Uit bovenstaande volgt dat de huurder steeds toestemming moet vragen/melding moet doen van de wens om over een laadpaal te beschikken aan de eigenaar van het appartement. Het is enkel en alleen de eigenaar/verhuurder die de procedure voor de vereniging van mede-eigenaars kan activeren.

6. Veiligheid in het gebouw

6.1 Probleem

Bij een brand van een elektrisch voertuig worden er temperaturen gehaald van meer dan 1.000,00 graden Celsius. De brandbestrijding van een brandende elektrische wagen is uitermate moeilijk en zeker in een ondergrondse garage. De wagen zou moeten worden weggesleept naar buiten. Daarom raadt men aan om de parkeerplaatsen met een laadpaal te voorzien zo kort mogelijk bij de uitgang. Op dit moment is de enige effectieve en veilige blustechniek voor elektrische wagens om ze volledig en langdurig onder te dompelen in water.

6.2 Oplossing

Voorafgaand aan de plaatsing van een of meerdere laadpalen wint men dus best een brandpreventieadvies in bij de lokale brandweerdiensten. Hiervoor rekenen de brandweerdiensten een retributie aan. Het is echter wel zo dat de brandweerdiensten het plaatsen van laadpalen niet kunnen verbieden. Er zijn geen standaard richtlijnen. De oplossing inzake brandveiligheid is vandaag onzeker !

7. Verzekering

Laadpalen worden niet beschouwd als onroerend door besteming. De installatie kan wel verzekerd worden, maar het is een verhoging van het verzekerde kapitaal, hetgeen een verhoging van de verzekeringspremie als gevolg heeft. Indien de laadpalen gemeenschappelijk zijn, dan is de meerprijs voor de gemeenschap. Indien de laadpalen privatief zijn, dan is de meerprijs ten laste van de eigenaar van de laadpaal.